Hieronder vindt u de vragen die veel aan ons gesteld zijn met de antwoorden. Heeft u ook een vraag en staat die er niet tussen? Mail dan naar
Waarom de Bachweg?
Alle bestaande locaties die als woonlocatie zijn aangewezen zijn al in beeld of worden al gebruikt voor de ontwikkeling van nieuwe woningen. Toch bieden deze plekken niet voldoende ruimte voor de vraag naar woningen. Daarom zijn we op zoek gegaan naar nieuwe locaties. Nieuwe woningbouwlocaties op redelijke afstand van voorzieningen zijn zeer schaars en er zijn geen locaties zonder nadelen. Het locatie-onderzoek zocht snel te ontwikkelen locaties waar diverse doelgroepen kunnen worden gehuisvest. In dit onderzoek zijn ook alternatieve locaties meegenomen, zoals locaties met bedrijfsactiviteiten. Hieruit is de locatie aan de Bachweg naar voren gekomen. Enerzijds zien we een aantal nadelen die de locatie heeft, maar anderzijds is de behoefte zeer groot voor locaties die aansluiten aan woongebieden en met urgentie ontwikkeld kunnen worden. De plek ligt geïsoleerd t.o.v. zijn omgeving en heeft slechte langzaam verkeersverbindingen met het aangrenzende woongebied en met voorzieningen in de buurt. Het is de uitdaging om deze locatie onderdeel te maken van de woonwijk en daarnaast van een logische langzaam verkeersverbinding te voorzien.
Zijn er andere locaties onderzocht?
Er is gezocht naar andere locaties op basis van criteria die ook gelden voor reguliere woonlocaties. Die criteria zijn eigendom van de gemeente, aangrenzend aan woongebied en oppervlakte. De andere locaties hebben nu ook nog niet de functie van woonlocatie. Het bouwen op die locaties gaat dus altijd ten koste van die functie. Om deze laatste reden zijn deze locaties niet eerder in de zoektocht naar reguliere woonlocaties naar voren gekomen. Locaties met een gebruiksfunctie (anders dan 'wonen’ en ‘groen’) hebben vaak nadelen, zoals hiervoor ten aanzien van de Bachweg beschreven. Uit deze zoektocht zijn de Buitenruststraat, de Bachweg en nog twee andere locaties naar voren gekomen. Eén daarvan wordt op dit moment bestudeerd door Woongoed en de ander heeft niet genoeg ruimte voor het aantal woningen dat we nodig hebben. Omdat deze locaties nog niet bekend zijn bij omwonenden, worden deze hier op dit moment nog niet bekend gemaakt.
Wordt er ook op andere locaties gebouwd?
Voor de groep Oekraïense ontheemden wordt het pand aan de Buitenruststraat geschikt gemaakt voor de tijdelijke opvang. Dit is voor de periode die nodig is voor het gereed maken van de Bachweg.
Voor de doelgroepen met een hoge huisvestingsbehoefte wordt voortdurend gezocht naar nieuwe geschikte locaties. Op sommige locaties wordt op dit moment al in nieuwe huisvesting voorzien. Dit is echter nog steeds niet voldoende voor de huidige en verwachte vraag naar woningen.
Waarom niet langer in het oude politiebureau?
De gemeente heeft afspraken gemaakt met Woongoed Middelburg over het aanbieden van locaties voor 750 sociale huurwoningen in de gemeente Middelburg. Woongoed zal locatie Buitenruststraat 237 herontwikkelen voor sociale woningbouw.
De locatie Buitenruststraat kan met een interne verbouwing geschikt worden gemaakt voor de opvang vanaf juli 2025 totdat de bewoners kunnen verhuizen naar de Bachweg. Denk hierbij aan kamers met gedeelde faciliteiten (keuken, douche, toilet) die verdeeld over meerdere verdiepingen. Dit voldoet aan de urgente behoefte. We kunnen mensen daarmee een woonruimte bieden, maar wel met minimale en veel gedeelde voorzieningen zoals de keukens en douches. Gezien de minimale leefkwaliteit die deze verbouwing kan bieden, streven we er naar deze tijdelijke huisvestingsperiode zo kort mogelijk te houden. Op dit moment verwachten we dat dit een jaar zal duren.
Tijdens de informatieavond van 27 februari ontstond onduidelijkheid over de minimale afstand die nodig is tussen een ambulancepost en woningen. Hoe zit dat?
Er zijn wettelijk gezien geen eisen aan de minimale afstand tussen een ambulancepost en woningen. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten adviseert wel een minimale afstand van 50 meter tussen een brandweerkazerne en woningen. Dit is dus een advies en geldt alleen voor brandweerkazernes en niet voor ambulanceposten. Ambulanceposten liggen vaker aan de rand van een woonwijk.
In de brief staat dat er verplaatsbare woningen komen, maar dat het een permanente woonlocatie wordt. Hoe kan dat?
De locatie heeft nu alleen de bestemming bedrijventerrein. Daar wil het college de bestemming wonen aan toevoegen. Daarmee wordt het in principe een permanente woonlocatie. Dat houdt in dat er gebouwd mag worden en dat de woningen moeten voldoen aan de eisen voor permanente woningbouw.
Maar omdat het college de locatie niet optimaal vindt als woonlocatie, kiest ze er nu voor er geen permanente woningen te bouwen, maar verplaatsbare woningen. Die kunnen dus verplaatst worden als er een andere locatie vrij komt of als de woningen verkocht kunnen worden wanneer ze niet meer nodig zijn. Om de woningen mee te laten tellen voor de woningbouwopgave, moet het college woningen plaatsen die voldoen aan de eisen voor permanente woningen. Daarmee worden het dus verplaatsbare woningen, met de kwaliteit van permanente woningen, op een permanente woonlocatie.
Kan er meteen gebouwd worden aan de Bachweg?
Op dit moment laat de bestemming van de locatie nog niet toe dat er wordt gewoond. Het is een bedrijventerrein. Dat de locatie door het college is aangewezen als woonlocatie verandert daar niets aan. Nu de locatie is aangewezen als woonlocatie, gaat het college onderzoeken of het ook technisch gezien mogelijk is als woonlocatie. Dit zijn onderzoeken naar onder andere, geluid, verkeersveiligheid en luchtkwaliteit. De uitkomsten van de onderzoeken worden verwerkt in de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Daarmee wordt ook de bestemming wonen toegevoegd aan de huidige bestemming van bedrijventerrein. Het verlenen van een omgevingsvergunning is alleen mogelijk als voldaan wordt aan bepaalde wettelijke eisen. Ook de gemeenteraad speelt hierin een rol, zij moeten het college hierover adviseren. Omwonenden hebben de mogelijkheid om bezwaar in te dienen tegen de vergunning en de mogelijkheid om in te spreken bij de raadscommissie die de vergunningverlening behandelt. Informatie hierover zal t.z.t. op deze pagina worden gepubliceerd.
Hoe wordt de veiligheid gegarandeerd?
Er moet getoetst worden aan de wettelijke eisen. Daarmee wordt rekening gehouden met de gevestigde bedrijven en activiteiten. Daarnaast wordt iedere woningbouwlocatie multidisciplinair getoetst binnen de gemeente. Dat wil zeggen dat verschillende ambtenaren op hun vakgebied adviseren, waaronder bijvoorbeeld verkeerskundigen.
Wat voor woningen worden het?
Het worden verplaatsbare woningen ofwel ‘flexwoningen’ voor diverse doelgroepen. De woningen zijn verplaatsbaar, schakelbaar of splitsbaar en het woonprogramma is geschikt voor verschillende doelgroepen. Denk daarbij aan studenten, statushouders en spoedzoekers (die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning). Dit zijn bijvoorbeeld mensen die door scheiding hun woonruimte kwijtraken, afgestudeerden, jonge starters en het kan ook uitkomst bieden voor personen die hun huis (moeten) verkopen en nog niet over een andere woning beschikken.
Hoeveel woningen komen er?
Dit is sterk afhankelijk van de planvorming. De opgave van de tijdelijke opvang van Oekraïense ontheemden wordt op dit moment ingeschat op 110 personen. Dit is inclusief de circa 50 bewoners die gedurende de ontwikkeling van de Bachweg tijdelijk aan de Buitenruststraat worden gehuisvest.
Dit zou betekenen dat er minstens 55 stuks 2-slaapkamer appartementen beschikbaar moeten zijn.
Wat voor type woningen komen er?
Het gaat om kwalitatief hoogwaardige en verplaatsbare woningen die voldoen aan de eisen van permanente bouw. Deze “flexwoningen” worden fabrieksmatig geproduceerd. Deze modulaire manier van bouwen veroorzaakt bijna geen stikstofuitstoot op locatie. Op de mogelijkheid van verplaatsing na is er dus nagenoeg geen onderscheid met geprefabriceerde en/of traditionele bouw.
Om aan de benodigde vraag van huisvesting te kunnen voldoen is huisvesting over meerdere lagen noodzakelijk. Hierbij hanteren we, als maximale bouwhoogte, de bouwhoogte aan zoals benoemd in het (tijdelijke deel van) het omgevingsplan (voormalig bestemmingsplan). Appartementen met een woonprogramma van 50-60m2 met 2-slaapkamers voorzien in de vraag en hebben de meeste aansluiting en mogelijkheden voor de toekomst.
Waarom verplaatsbare woningen?
Er is grote behoefte aan woonlocaties. En hoewel het college ook liever op een betere locatie zou bouwen, voldoet de Bachweg wel aan de eisen en zijn er geen andere, meer geschikte locaties beschikbaar. We kunnen echter niet in de toekomst kijken. De toekomstbestendigheid van de locatie blijft onderhevig aan politieke en economische veranderingen. Om hier flexibel mee om te kunnen gaan is er een voorkeur voor verplaatsbare woningen die eventueel verplaatst kunnen worden naar een andere locatie als de behoefte verandert.
Wat als er een locatie beschikbaar komt die beter past?
Op dit moment hebben we een tekort aan woonlocaties zowel regulier als voor mensen met een urgente huisvestingsbehoefte. Als er een nieuwe locatie beschikbaar komt die beter past, wil dat niet meteen zeggen dat de locatie Bachweg kan vervallen, omdat alle nieuwe locaties voorlopig nog nodig zijn om aan de woonopgave te voldoen. Daarnaast duurt het ontwikkelen van locaties over het algemeen een aantal jaren, waardoor de woningnood niet zomaar opgelost is. Omdat de Bachweg een minder goede woonlocatie is, kiezen we voor verplaatsbare woningen. Op het moment dat we voldoende woonlocaties hebben en er komt een woonlocatie vrij die geschikter is, hebben we de mogelijkheid om de woningen van de Bachweg te verplaatsen naar die andere locatie. Gezien de schaarste aan alternatieve locaties is er realistisch gezien een zeer kleine kans dat dit binnen een periode van bijvoorbeeld 15 jaar kan.
Voor wie zijn deze woningen?
Het betreft woningen voor een doelgroep met een urgente huisvestingsbehoefte. De woningen zijn niet voor asielzoekers en worden niet gebruikt voor tijdelijke of permanente opvang van asielzoekers. Mensen die zijn gevlucht uit Oekraïne, hebben niet de status "asielzoeker", maar die van "ontheemde". Oekraïense ontheemden zullen in eerste instantie de nieuwe bewoners van de woningen aan de Bachweg worden. Een grote groep Oekraïners wordt tijdelijk opgevangen aan de Buitenruststraat in het oude politiekantoor tot de huisvesting aan de Bachweg gereed is. Daarnaast houden we ruimte voor extra opvangplekken voor Oekraïense ontheemden in verband met de onduidelijkheid over de ontwikkelingen in het land en de nog steeds geldende inspanningsverplichting van de gemeente voor de opvang van deze mensen. We zijn tevens in overleg met Woongoed Middelburg over een toekomstige rol van Woongoed op de locatie Bachweg. De doelgroepen met een urgente huisvestingsbehoefte zijn immers vaak klanten van Woongoed.
Wie valt onder de doelgroep met een urgente huisvestingsbehoefte?
Denk daarbij aan studenten, statushouders en spoedzoekers (die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning), zoals mensen die door scheiding hun woonruimte kwijtraken, afgestudeerden, jonge starters en het kan ook uitkomst bieden voor personen die hun huis (moeten) verkopen en nog niet over een andere woning beschikken.
Waarom deze doelgroep?
In het wetsvoorstel Wet Regie Volkshuisvesting (Wet Regie) is de verwachting aangekondigd dat gemeenten vanaf 2025 huisvesting zullen moeten regelen. In dit wetsvoorstel komt onder meer een verplichting voor gemeenten om de vraag naar (tijdelijke) huisvesting voor doelgroepen met een urgente huisvestingsbehoefte op korte termijn op te pakken. Er is daarnaast binnen de gemeente een prognose gemaakt van de behoefte aan woningen voor Oekraïners, statushouders en uitstroom uit maatschappelijke opvang. Daarbij is rekening gehouden met het feit dat een aantal woningen in Arnemuiden (worden gesloopt) en aan de Kanaalweg (nodig voor studenten) binnenkort niet meer beschikbaar zijn voor de Oekraïense ontheemden die er nu wonen.
Gaat het om jongeren of gezinnen?
Voor wat betreft de opvang van Oekraïense ontheemden is de locatie in beginsel bedoeld voor volwassenen zonder kinderen, of met kinderen vanaf 12 jaar. We kunnen niet uitsluiten dat er soms jongere kinderen verblijven omdat op sommige momenten de nood hoog is en geen andere locaties beschikbaar zijn. Voor Oekraïense ontheemden in een gezinssamenstelling hebben we in principe de voorkeur voor de beperkte andere locaties binnen de gemeente. Na bewoning van de Oekraïners worden de woningen beschikbaar voor verhuur aan de doelgroepen zoals hierboven omschreven en blijft het principe van volwassenen zonder kinderen of met kinderen vanaf 12 jaar
Wat gebeurt er met de Oekraïense bewoners na de opvang?
Op dit moment vallen Oekraïense ontheemden onder de Europese richtlijn tijdelijke bescherming. Deze bescherming eindigt in principe op 4 maart 2026. Op basis van deze richtlijn hebben de Oekraïense ontheemden in alle Europese lidstaten dezelfde status en recht op opvang. Er is een reële kans dat de bescherming nog met een jaar wordt verlengd tot 4 maart 2027. Die periode wordt dan gebruikt om zowel Europees als landelijk na te denken over de situatie na die tijd. Veel is op dit moment nog ongewis. Wanneer eindigt de oorlog en onder welke voorwaarden? Hoe wordt het land weer opgebouwd. Hoeveel Oekraïners zijn daadwerkelijk hun huis verloren en wat betekent dat voor (de termijn van) de eventuele terugkeer? Hoe gaat Europa hiermee om en hoe kijkt de Nederlandse regering daarnaar? Etc. Opvang van deze Oekraïense ontheemden zal dus vermoedelijk ook na het beëindigen van de oorlog nog nodig zijn.
Wat zijn de vervolgstappen?
Het proces om flexwoningen op een locatie te realiseren waar geen woonbestemming op zit, omvat verschillende stappen waaronder:
Locatieonderzoek en selectie; de gemeente onderzoekt mogelijke locaties en selecteert een plek. Het college wijst de locatie aan als woonlocatie. Deze stap is met de keuze voor de locatie Bachweg nu afgerond.
Planvorming: Er wordt een plan ontwikkeld waarin de stedenbouwkundige aspecten, de kavel uitgangspunten en infrastructuur staan. Dit plan is de onderlegger voor de planologische procedure en de aanbesteding voor de flexwoningen.
Aanbesteding procedure: er volgt een openbare aanbesteding voor de flexwoningen.
Planologische procedure: er wordt een omgevingsvergunning aangevraagd. Met de omgevingsvergunning wordt de bestemming woonlocatie toegevoegd. De gemeenteraad moet akkoord gaan met de omgevingsvergunning. U kunt inspreken bij de commissievergadering als de vergunning behandeld wordt: Inspreken bij een commissievergadering | Gemeente Middelburg
Als de gemeenteraad akkoord gaat met de omgevingsvergunning en de vergunning verleent, wordt de vergunning ter inzage gelegd. Als u het niet eens bent met de vergunning, kunt u dan bezwaar maken. Als het bezwaar niks verandert aan de vergunning en u bent het daar niet mee eens, kunt u naar de rechtbank gaan. Meer informatie hierover vindt u hier: Klachten, bezwaren en verzoeken | Gemeente Middelburg
Bouw en inrichting: na goedkeuring worden de bouwwerkzaamheden uitgevoerd, worden de Oekraïense ontheemden die tijdelijk in de Buitenruststraat zijn opgevangen verhuisd en worden de flexwoningen in gebruik genomen.
Wanneer en hoe worden direct omwonenden verder geïnformeerd?
Het streven is om een 2e bijeenkomst te organiseren voor direct omwonenden rond half april. Op deze avond verwachtten we dieper in te kunnen gaan op de mogelijkheden van de kavels, de ontwerpvisie en referentie beelden.
Na deze avond wordt een aanbestedingstraject opgestart voor ontwikkelaars van flexwoningen. In deze periode wordt u op de hoogte gehouden middels Middelburg Ontmoet van eventuele ontwikkelingen die parallel lopen aan dit aanbestedingstraject.
Vervolgens volgt een 3e bijeenkomst waarin we de technische ontwerpen delen. Deze technische gegevens zijn ook nodig voor de aanvraag van de omgevingsvergunning bouwactiviteiten.
Kom ik in aanmerking voor nadeelcompensatie?
Of u in aanmerking komt voor nadeelcompensatie (voorheen: planschade) wordt bepaald door wettelijke richtlijnen.
De gemeente behandelt een aanvraag tot nadeelcompensatie niet zelf. Dat doet een onafhankelijk, gespecialiseerd bureau. Het bureau onderzoekt of er inderdaad recht is op nadeelcompensatie en om welk bedrag het gaat. Zo beoordeelt het bureau of de waarde van een (aangrenzende) woning daalt als gevolg van een bestemmingsplanwijziging die de gemeente doorvoert.
De wet schrijft voor dat er ook een bepaalde mate van maatschappelijk risico geldt. Dus niet de volledige waardedaling wordt vergoed. Ook speelt mee of de bestemmingsplanwijziging voorzienbaar was. Met andere woorden of u als huiseigenaar op het moment dat u de woning kocht, had kunnen weten dat de bestemming gewijzigd zou gaan worden.